LE PRÉ-CONTRAT AVANT L’ACTE OFFICIEL

Vous avez accepté une offre, il ne vous reste plus qu’à envoyer votre dossier de vente au notaire de votre choix afin de  prendre un  rendez-vous pour l’avant contrat. Nous allons préparez ce dossier ensemble pour être sûr de ne rien oublier afin de ne pas perdre de temps. Plus vite vous aurez envoyé le dossier complet, plus vite vous obtiendrez un rendez-vous.

Mettez tout en œuvre pour appliquer au mieux tous nos conseils. Un dossier de vente complet est nécessaire pour la signature du compromis.

Le dossier de diagnostics techniques

Voyons ensemble tous les documents à joindre obligatoirement, et nous allons commencer par quelque chose dont nous avons souvent parlé: il s’agit du dossier de diagnostic technique, le DDT, qui est un sous-dossier du dossier de vente.

Que contient le DDT ?

.Les diagnostics et l’assainissement:

Si vous avez bien suivi, et bien tout mis en pratique, vous devez avoir en votre possession votre rapport de diagnostics, celui que vous a fourni votre diagnostiqueur, contenant au minimum le DPE/ GES, ainsi que tous vos diagnostics obligatoires (voir les diagnostics).

Vous devez aussi avoir, si bien entendu  vous êtes concerné  votre contrôle d’assainissement (voir l’assainissement). 

Créez un dossier DDT sur votre ordinateur où vous allez y classer ces deux rapports. 

.Nuisance sonore aérienne:

Une pièce importante à apporter au DDT est Le diagnostic de nuisance sonore aérienne.  Il est obligatoire lorsque le bien est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur acquéreur l’existence de nuisances sonores aériennes. Vous devez réaliser ce diagnostic si le bien immobilier que vous voulez vendre est situé dans une zone dite d’exposition au bruit des aéroports. S’il n’est pas fourni, l’acquéreur peut faire un recours en justice pour demander l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts

Votre responsabilité peut être engagée si vous ne transmettez pas le diagnostic ou si vous mentionnez de fausses informations dans l’annonce de vente.

Vous devez vérifier si votre bien est situé dans l’une de ces zones en  cliquant ici. Voir photos ci-dessous: dans la barre de recherche taper « peb » puis cliquez sur « Plan d’exposition au bruit (PEB) » ensuite tapez votre adresse dans la barre de recherche. Si vous êtes concerné, télécharger le document ci-dessous, le remplir et le joindre au DDT. Si votre bien se situe dans le rouge vous êtes dans la zone A, le orange correspond à la zone B,  le vert est la zone C; et si vous n’êtes pas concerné vous cocherez la zone D.

.La mérule:

Aussi surnommée la lèpre des maisons, c’est un champignon, qui, en présence d’une forte humidité dans les constructions, s’attaque aux boiseries. Bien qu’invisible au départ, elle se développe et finit par devenir visible, et là il est déjà trop tard. Le bois est complètement attaqué et déstructuré. Même la structure du bâtiment peut être attaquée. Bien qu’elle soit pourtant aussi dangereuse que les termites, voire plus dangereuse, son diagnostic n’est pour l’instant  pas encore obligatoire, même dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Mais si vous êtes dans une de ces zones, vous avez l’obligation d’en informer l’acquéreur en précisant que le bien présente un risque. Vous inclurez donc cette information écrite à votre DDT. Prenez cette lettre en photo pour pouvoir l’envoyer en dématérialisée par mail avec l’ensemble de votre DDT ou ouvrez ci-dessous et remplissez notre lettre pré-remplie que vous n’aurez plus qu’à télécharger une fois complétée. Attention l’acheteur peut demander à faire faire un diagnostic avant l’achat même si cela n’arrive, pour ainsi dire, jamais.

Lorsque la mérule a été détectée, les occupants ne doivent pas intervenir, même pour déplacer des objets situés dans la zone contaminée. Toute tentative de destruction avec des produits de traitement vendus dans le commerce ou de l’eau de javel est vouée à l’échec. Le processus d’éradication est compliqué et peut s’étaler sur plusieurs mois, c’est pourquoi il faut faire appel à un professionnel. Les résidents qui refusent de respecter leurs obligations peuvent y être contraints par le préfet.

À ce titre, ils peuvent également être obligés d’effectuer des travaux. Faute de quoi les contrevenants s’exposent à des sanctions judiciaires. Les travaux peuvent, dans ce cas, être menés sans leur accord et à leurs frais. Si votre logement est victime des dégâts occasionnés par la mérule, vous devez prévenir votre assurances afin d’obtenir une indemnisation. Faites intervenir un spécialiste afin d’éradiquer le problème en cliquant sur le bouton ci-dessous.

Lisez notre article sur la mérule

.État des risques et pollution:

Il va vous falloir l’état des risques et pollution que vous aurez vérifié ici. Entrez votre adresse sur la page principale et cliquez sur « Afficher les risques ». Ensuite vous devrez ouvrir le cerfa de déclaration et remplir le PDF modifiable avec les renseignements trouvés précédemment. Indiquez uniquement les risques faisant l’objet d’une obligation d’information puis téléchargez le une fois complété. Le rapport d’état des risques est valable 6 mois.

 Le DDT est complet. Vous allez donc l’ajouter au dossier de vente, et nous allons continuer de construire celui-ci.

Les contrats et certificats d’entretien et de conformité

Vous allez devoir fournir  le jour de la signature du compromis tous les certificats d’entretiens que vous avez comme celui de  la chaudière (électrique, à gaz, à bois ou à fioul) le ramonage de la cheminée, l’attestation de conformité des équipements présents dans ou autour du bassin si vous avez une piscine ou un spa enterré ou partiellement enterré. Si vous ne l’avez pas fait avant le compromis, il est encore temps, avant l’acte authentique Nous vous proposons une liste de professionnels ci-dessous avec lesquels nous travaillons, pour leur sérieux, leur efficacité et leur réactivité, avec lesquels vous pourrez, en plus, bénéficier d’avantage.

Les autres documents obligatoires

-Vous devez ajouter à votre dossier de vente l’offre d’achat signée par tous les propriétaires, anciens et futurs, c’est à dire vous et les acheteurs.

-Pour une maison, vous allez y intégrer le permis de construire, une déclaration d’achèvement des travaux, le détails des servitudes s’il y en a, ainsi que toutes les garanties décennales ou assurances dommages-ouvrage encore valable, s’il y a eu des travaux.

 -Si vous vendez un appartement en copropriété : le règlement de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes, un carnet d’entretien de l’immeuble ainsi qu’un diagnostic technique global et un plan pluriannuel de travaux. Vous obtiendrez ces documents auprès de votre syndic.

IMPORTANT ! – Pour une copropriété : le notaire aura besoin pour l’acte authentique de l’état daté, vous devez demander ce document à votre syndic qui ne doit pas vous le facturer plus de 380€ au total, même pour plusieurs lots. S’il vous demande un tarif supérieur vous devez contester. Accéder aux lettres de contestations ci-dessous. Pour tout savoir sur l’état daté lisez notre article dédié. N’attendez pas le dernier moment pour le demander car si vous devez le contester, le syndic peut ralentir votre demande et vous pourriez ne pas être le jour J.

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Une fois le dossier complet vous allez devoir écrire une lettre (ou un mail) pour le premier rendez-vous avec le notaire qui sera le compromis ou la promesse. Cette lettre doit contenir certaines informations comme l’état civil des vendeurs et acquéreurs, les adresses, les professions, le prix de vente, vous pouvez remplir ce modèle de lettre puis le télécharger une fois complété. 

Vers le compromis de vente

Vous n’avez plus qu’à choisir votre notaire, l’acquéreur peut aussi en choisir un, dans ce cas il y aura deux notaires, ce qui peut ralentir considérablement la vente. Car le transfert des dossiers ou la disponibilité des deux notaires pour le rendez-vous peuvent faire traîner les choses. Il est donc conseillé de ne prendre qu’un seul notaire. Si l’acquéreur veut absolument son notaire, choisissez alors le sien, ça ne changera rien à la procédure et de toutes façon vous n’avez aucun frais.

Vous pouvez envoyez tout ce dossier par mail, s’il est trop important et qu’il ne peut pas être contenu dans un seul mail alors compressé le en format zip, ou alors envoyé le en plusieurs fois.

48 heures après l’envoie du dossier au notaire, appelez son office notarial pour prendre le rendez-vous « compromis de vente ».

Soit on vous en donnera un tout de suite, soit vous recevrez un mail dans les plus brefs délais vous en proposant un.

La vente s’achève avec l’acte authentique à la dernière étape en cliquant ici !