L’état daté doit-il être fourni lors de la vente dans une copropriété ?
Vous devez fournir obligatoirement à l’acquéreur le document nommé état daté si vous vendez en copropriété .
Voyons ici les réglementations qui entourent l’état daté.
Qu’est-ce qu’un état daté exactement ?
L’état daté précise l’état de votre situation comptable à la date de sa réalisation. Il doit informer sur les sommes dont vous êtes redevable au syndic de copropriété et/ou les sommes que vous doit le syndic.
Il permet à l’acquéreur de connaître les dépenses de copropriété concernant le bien qu’il achète. Cela lui permet de prévoir les appels de fonds à payer quand il sera propriétaire.
Quels sont les rôles autour d’un état daté ?
Vendeur, syndic et notaire
- Le vendeur en fait la demande auprès du syndic.
- Le syndic est le seul autorisé à le rédiger.
- Le notaire en est le destinataire. Il peut en faire lui même la demande au syndic. Dans tous les cas le syndic se doit de remettre l’état daté au notaire.
L’état daté doit être remis au notaire pour le jour de la signature de l’acte authentique.
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Que contient l’état daté ?
Trois parties distinctes le composent :
1 – Les sommes que le vendeur doit au syndic
- Provisions exigibles du budget prévisionnel
- Provisions exigibles pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
- Montant des charges impayées sur les exercices passés
- Montant d’un emprunt collectif signé au nom de la copropriété et des échéances restant dues par le vendeur
- Sommes de paiement de travaux par annuités obtenu par le vendeur pour financer sa part de travaux d’amélioration auxquels il s’était opposé : les sommes sont immédiatement exigibles lors de la vente du lot
- Avances de trésorerie exigibles
Le notaire ou le vendeur informe de ces sommes les créanciers inscrits.
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2 – Les sommes que le syndic doit au propriétaire
- Avances de trésorerie ou emprunt du syndicat des copropriétaires auprès du copropriétaire vendeur
- Provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles à la suite d’une mise en demeure pour des provisions impayées du budget prévisionnel
3 – Les sommes qui seront à la charge de l’acheteur
- Reconstitution des avances exigibles de trésorerie ou d’un emprunt du syndicat
- Provisions non encore exigibles du budget prévisionnel
- Provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
En annexe, le syndic indique :
- Somme des charges de copropriété du lot pour les 2 derniers exercices
- Objet et état des procédures judiciaires éventuellement en cours dans la copropriété (impayés de charges par exemple)
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Combien l’état daté coûte-t-il ?
Et oui, l’état daté n’est pas gratuit ! C’est au vendeur de payer. La loi oblige, depuis le 1er juin 2020, les syndic à plafonner le prix de ce document à 380 €, mais il y a encore de nombreux syndic qui facture l’état daté au-delà de ce qui est autorisé. Vous devez donc contester cette surfacturation si le syndic vous facture plus de 380 €.
Si le coût de l’état daté dépasse 380 €, vous pouvez le contester auprès du syndic. Attention, certains syndic peuvent essayer de vous facturer aussi plusieurs états datés lors de la vente de plusieurs lots, par exemple si le logement bénéficie d’une cave, d’un parking etc… Ceci est interdit, Le syndic n’a le droit de vous facturer qu’un seul état daté. Vous devez donc dans ce cas là aussi contester.
Comment contester le coût de l’état daté supérieur à la limite fixée par la loi?
Certains syndics peuvent même vous demander plusieurs états datés dépassant chacun les 380€ !
Dans les deux cas, pour contester vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété.
Retrouvez ci-dessous des modèles de lettre de contestation pour dépassement de limite de prix ou multiplication du nombre d’état daté:
